APERTURA DE NUEVAS ACTIVIDADES EN LOCALES COMERCIALES

APERTURA DE NUEVAS ACTIVIDADES EN LOCALES COMERCIALES

Con este post me quiero referir a la intención de abrir un local comercial con cualquier tipo de actividad inocua, bien sea en locales en desuso y de primera ocupación o bien en locales que pretenden ser reformados para nuevas actividades.

Basándome en mi propia experiencia, describo los pasos a seguir para la apertura de actividades comerciales en locales ubicados en los bajos de edificios residenciales. 

– TIPOS DE ACTIVIDAD

Existen dos tipos de actividades para la administración pública: las actividades NO clasificadas o inocuas, es decir las que no resultan nocivas, insalubres ni impactan contra el medio ambiente y las actividades clasificadas, que al contrario de las anteriores y debido a sus características requieren de medidas correctoras.

En este post solamente os informaré sobre las actividades No clasificadas, puesto que son las más habituales de acometer, y que son las actividades permitidas en los bajos de edificios residenciales. 

– PASOS A SEGUIR Y LAS RECOMENDACIONES DEL ARQUITECTO

Lo primero que se debe hacer es asesorarse bien del tipo de actividad que se quiere realizar en el local y su viabilidad comercial, no descartándose para ello un estudio de mercado.

Arquitectónicamente se debe de estudiar bien qué tipo de local se necesita para poner en marcha dicha actividad.

El tamaño y dimensiones del local son determinantes, y también el tipo de distribución que se requiere para implantar el programa de necesidades (dependiendo de la actividad se necesitarán diferentes espacios, baños, habitaciones etc.).

Es por esto que como técnico sugiero que este tipo de asesoramiento se realice a través de un arquitecto que os podrá encaminar a la hora de optar por un local u otro, dado que él podrá realizar una primera valoración de la posibilidad o no de implantar todo el programa de necesidades en su interior.

A través de Zelaiak Arquitectura hemos podido asesorar al respecto a varios clientes, e incluso, y dependiendo del potencial del local comercial visitado, hemos valorado si les resultaría mejor optar por la compra o por alquiler del mismo, realizando un estudio de viabilidad de la actividad.

Asimismo, os propongo dos recomendaciones iniciales:

1.- Pedir al arquitecto que haga un estudio preliminar de presupuesto de obra para que se vea el alcance económico de la obra necesaria, y así se pueda valorar definitivamente si se puede o no acometer el proyecto. Tener en cuenta que muchas de las obras de acondicionamiento de los locales comerciales ascienden a importes que requieren de un préstamo bancario, por lo que encontrar el local adecuado para dicha actividad para poder ajustar así el presupuesto de obra al máximo resulta primordial.

Desde Zelaiak Arquitectura podemos realizaros los primeros presupuestos sin compromiso alguno.

2.- El cliente o promotor debería ir al área de urbanismo del ayuntamiento correspondiente para verificar, por un lado, que el local en cuestión tiene licencia activa o por el contrario, siendo de primera ocupación, carece de licencia, y por otro lado para informarse de si tiene en su expediente algún procedimiento legal abierto que pueda acarrear más cargas técnicas al proyecto.

Desde Zelaiak Arquitectura hemos ayudado a nuestros clientes en gestionar este tipo de consultas en los ayuntamientos.

Solicitud de Licencias al ayuntamiento

La tramitación con el ayuntamiento se traduce en realizar las solicitudes de las licencias correspondientes para la apertura de la actividad en cuestión.

Ésta tramitación hoy en día puede derivar en dos posibles procesos, según la obligatoriedad o no de presentar “proyecto técnico” para dichas solicitudes.

La aparición del Real Decreto Ley 19/2012 de Medidas urgentes para la Liberalización Comercial, ha intentado racionalizar y flexibilizar la concesión de licencias de actividad, eliminando la obligatoriedad de obtener las licencias de apertura previa al inicio de la actividad.

Lamentablemente NO todos los ayuntamientos han puesto en marcha estas recomendaciones adecuadamente y son muchos quienes presentan sus propias exigencias.

Pero siguiendo dicha ley y dependiendo de la actividad a implantar, ya que no todas las actividades estarían incluidas, no sería necesario presentar un Proyecto Técnico como tal, ni sería exigible la licencia previa de apertura, sino que sería sustituida por la denominada “Declaración responsable de Apertura de Actividad Comercial”, un documento más rápido y de menor complejidad que agilizaría el proceso de apertura de la actividad y evitaría la larga etapa de espera o de silencio administrativo (pudiéndose alargar hasta 3-4 meses) en la concesión de la licencia de obras por un lado y de la licencia de actividad posterior.

En definitiva de esta forma la apertura de la actividad se realizaría mucho más rápido y sin tanta burocracia.

Advertir que algunos ayuntamientos establecen un máximo de presupuesto de obra para la obligatoriedad o no de presentar proyecto técnico, es decir, si la obra prevista supera ese máximo sería obligatorio presentar proyecto técnico y no bastaría con dicha Declaración Responsable.

Aún así se mantiene la obligatoriedad de pagar las tasas municipales debido a la necesidad de recaudación.

Así pues si NO se cumplen estos requisitos el proceso de tramitación seguiría los siguientes pasos:

1.- Solicitud de Licencia de Obras Entrega Proyecto técnico

Para la solicitud de la licencia de obras es necesario presentar un PROYECTO TÉCNICO firmado por el arquitecto donde se especifican mediante memoria, planos y estudio de gestión de residuos las obras de acondicionamiento que se necesitan realizar en el local adquirido para la futura actividad. Asimismo es obligatorio presentar un presupuesto de ejecución de la obra, dado que junto con el proyecto técnico presentado el cliente o promotor deberá pagar las tasas municipales correspondientes de la ejecución de las obras que se establecen según ese presupuesto técnico. Es decir, los ayuntamientos establecen el importe de las tasas municipales según un porcentaje del presupuesto presentado y según unos baremos regidos por las superficies de los locales comerciales adquiridos.

Para que nos hagamos una idea las tasas por la concesión de licencias de obras suelen rondar entre el 4% y el 6% del presupuesto de ejecución presentado por lo que suele ascender a cientos de euros en locales comerciales entre los 80m² y 120m² de superficie. Por lo tanto es un gasto más que el promotor deberá tener presente.

Es por esto que Zelaiak Arquitectura os recomienda desde un principio asesorarse bien en la elección del local comercial y estudiar bien que obra de acondicionamiento le será exigido, dado que ajustar el presupuesto de obra es fundamental para abaratar los costes generales para la apertura de la actividad comercial, pero también para reducir el importe de las tasas municipales a los que nos hemos referido anteriormente.

2.- Concesión Licencia de Obras Comunicación previa inicio de obras Pago de tasas municipales

Una vez presentado el proyecto técnico correspondiente el cliente deberá esperar durante un tiempo de silencio administrativo para obtener la licencia de obras, tiempo en el que los técnicos del ayuntamiento den el visto bueno al proyecto de ejecución de las obras. Lamentablemente según el municipio y el ayuntamiento en cuestión esta espera se puede dilatar hasta 2-3 meses.

Concedida la licencia de obras el cliente o promotor deberá de presentar el resguardo del pago de las tasas municipales y así podrá comenzar las obras de acondicionamiento en el local una vez que también haya realizado la Comunicación previa de inicio de las obras.

3.- Solicitud de Licencia de Actividad Entrega Proyecto de Actividad

Iniciadas las obras del local el arquitecto deberá elaborar el denominado PROYECTO DE ACTIVIDAD exigido por los ayuntamientos para la posterior concesión de la licencia de actividad y así poder realizar la apertura de la misma.

Zelaiak Arquitectura suele tener la costumbre de elaborar el proyecto de actividad durante el periodo de ejecución de las obras con la intención de presentarlo antes de fin de las obras y así después no tener que esperar más tiempo en la concesión de la licencia.

Este proyecto aparte de los planos, memoria y presupuesto que ya se presentaron en el proyecto técnico inicial, debe de contemplar el cumplimiento de todas las normativas exigidas e incluso añadir modificaciones que pudieran ocasionarse en los planos del local durante la ejecución de las obras y que pudieran modificar la distribución y constitución del local.

4.- Concesión Licencia de Actividad Comunicación previa inicio de actividad Pago de tasas municipales

Tal y como ocurría con la concesión de la licencia de obras, una vez presentado el Proyecto de Actividad en el ayuntamiento se deberá de esperar un tiempo para obtener dicha concesión y una vez conseguida se realizará la Comunicación previa de inicio de Actividad previo pago de las tasas municipales y entrega de resguardo correspondiente.

El coste de estas tasas municipales por inicio de actividad se establece por tres factores importantes:

– Relevancia comercial de la calle donde se ubica la actividad.

En este sentido el asesoramiento de la ubicación del local comercial es importante, y es por esto que Zelaiak Arquitectura ayuda al cliente en realizar un estudio al respecto cuando no se sabe qué local comercial escoger.

– Superficie útil o construida del local y tamaño del mismo.

– Tipo de Actividad comercial a implantar.

Aplicando estos factores los ayuntamientos aplican las tasas por licencia de actividad y que suelen variar en cada uno de ellos.

Zelaiak Arquitectura suele siempre informar al cliente del importe de estas tasas desde el principio, ya que nos parece primordial que el cliente o promotor adquiera toda la información de los costes derivados de la tramitación municipal de la actividad que quiere poner en marcha.

– TRABAJOS Y HONORARIOS DEL ARQUITECTO

En este tipo de iniciativas los trabajos del arquitecto se basan en la elaboración de los proyectos técnicos y de actividad que se han mencionado, asumiendo toda la responsabilidad sobre ellos.

Deberá asimismo realizar las labores de dirección facultativa de las obras de acondicionamiento del local, asumiendo la coordinación de todos los gremios que formen parte de la obra y/o coordinación con la constructora que realiza las obras en cuestión.

A través de los ayuntamientos los proyectos presentados y firmados por el arquitecto, a su vez, tienen que estar visados por el colegio oficial correspondiente, por lo que el cliente o promotor está obligado a contratar los servicios del arquitecto.

Así pues los honorarios de los arquitectos se basan como decimos en la elaboración de todos los proyectos, adjuntando todos los documentos exigidos, en las visitas realizadas tanto al local, para toma de medidas, a los ayuntamientos para estudiar los expedientes y por la dirección de las obras de acondicionamiento del local.

El coste de los honorarios del arquitecto por su trabajo es variable según la envergadura del proyecto y de la obra de rehabilitación, de la superficie del mismo y en consecuencia del tiempo dedicado al mismo.

Pero para que nos hagamos una idea, en un local comercial con una actividad inocua y una superficie habitual de entre 80-120m² los honorarios rondarían los 2.500€-3.000€ de presupuesto más los costes de dirección facultativa de las obras que dependerán del tiempo de ejecución y plazos establecidos.

Desde Zelaiak Arquitectura programamos un calendario y estimamos un plazo de ejecución de las obras para que el cliente pueda desde un principio saber los costes derivados de la dirección facultativa de las obras.